Враховуючи ситуацію, яка склалася на ринку житлової нерухомості України, можемо сказати, що одним із важливих завдань є удосконалення і формування оптимального складу механізмів інвестування у житлове будівництво. Обґрунтовується це тим, що вибір конкретного способу фінансування будівництва залежно від рівня його інвестиційної ризиковості має важливе значення для інвестора.
Законом України «Про інвестиційну діяльність» [1] визначені способи залучення інвестицій, які можуть бути закладені в основу легальних схем фінансування будівництва об’єктів житлової нерухомості в Україні. Такими способами є: фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, емісія цільових облігацій. Хоча на перший погляд вони мають спільні риси, але при цьому кожен з них має свої особливості в залежності від процедури фінансування, виду та механізмів застосування фінансово-кредитних інструментів фінансування, документів, що оформляються, правового статусу забудовника, мети сторін, рівня захищеності інтересів інвесторів та гарантування їх прав тощо.
Існування такої великої кількості способів фінансування будівництва житла має як позитивні, так і негативні прояви для ефективності функціонування ринку житлової нерухомості. Серед позитивних аспектів можемо назвати те, що наявність альтернативних способів створює передумови для раціонального вибору учасниками ринками тих, які дозволяють більш ефективно використовувати грошові кошти та робить доступнішим придбання житла. Водночас, недостатній рівень фінансової грамотності населення, у т. ч. і в частині спеціальних знань у предметній сфері фінансових аспектів реалізації різних механізмів інвестування на ринку житлової нерухомості, ускладнює процес такого вибору. Таким чином, інвесторам потрібно розуміти індивідуальні особливості кожного з них, в тому числі їх переваги і недоліки, а також бути обізнаними з можливими негативними наслідками.
Якщо порівняти легальні способи фінансування будівництва житла в Україні, то можемо сказати, що вибір механізмів фінансування визначається, перш за все, інвестиційними цілями. Проте варто зазначити, що ті способи інвестування, які передбачені чинним законодавством України, не містять надійних запобіжних механізмів, що гарантували б захист прав та інтересів інвесторів. Наприклад, незважаючи на пряму нормативну заборону, на практиці забудовники часто застосовують договори інвестування (пайової участі у фінансуванні будівництва) та договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, що будується, користуючись положеннями цивільного кодексу про свободу договору, згідно з якими передбачено право укладати будь-які договори, прямо не заборонені чинним законодавством України. Відповідно до цього найпоширенішою схемою є продаж квартир за допомогою деривативів (форвардних контрактів).
Фінансовими особливостями цієї схеми є те, що:
– сума оплати за форвардним контрактом, яка відповідає собівартості активу, є фіксованою і акумулюється на Корпоративний інвестиційний фонд, що, відповідно до Податкового кодексу, звільняє залучені кошти від податку на прибуток, а також від ПДВ;
– сума оплати за договором купівлі-продажу майнових прав є змінюваною (як правило, має прив’язку до курсу долара США) і сплачується безпосередньо забудовнику.
Використання форвардних контрактів на ринку нерухомості України є недостатньо врегульовані і, таким чином, дозволяє забудовникам оптимізовувати свої податкові витрати, а також частково уникати відповідальності за невиконання зобов’язань перед інвестором.
Так, з 1 липня 2021 р. набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів» [2], яким створені умови для формування на основі фондового ринку врегульованого ринку капіталу, який охоплює не лише цінні папери, а й деривативні контракти та всі фінансові інструменти. Відповідно до цього закону, договори про участь у фонді фінансування будівництва, договори про придбання сертифікатів фонду операцій із нерухомістю не є деривативними контрактами, на які поширюється дія закону «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки» [2].
Незважаючи на прийняття цього закону, відкритим залишилося врегулювання питань застосування форвардних контрактів у сфері будівництва житлових об’єктів, хоча вони є основним інструментом залучення недержавних коштів від фізичних і юридичних осіб для інвестування та фінансування такої діяльності в Україні.
Другою досить поширеною схемою залучення коштів у житлове будівництво – є продаж квартир за попередніми договорами. Така схема передбачає продаж нерухомості у 2 етапи. На першому – сторони підписують попередній договір, а після здачі будинку в експлуатацію, і оформлення забудовником прав на квартиру – основний договір купівлі-продажу квартири. Ця схема є ризикованою для інвесторів, оскільки такі угоди не мають дієвих положень щодо захисту прав інвесторів у разі невиконання забудовниками своїх зобов’язань.
Третьою поширеною схемою є інвестиційні договори між інвестиційними фондами і покупцями. У даному випадку договір купівлі-продажу майнових прав укладається між інвестиційним фондом, корпоративним або пайовим, та забудовником. Безпосереднім інвестором будівництва є інвестиційний фонд, який залучає кошти майбутніх власників житлової нерухомості під її будівництво на умовах інвестиційного договору. Покупець інвестує об’єкт нерухомості шляхом оплати інвестиційних внесків в розмірі вартості квартири. Після введення об’єкта в експлуатацію інвестиційний фонд спочатку реєструє право власності на себе, а потім передає житло у власність покупцеві за договором купівлі-продажу (у зв'язку з чим виникають додаткові витрати для покупця).
Отже, механізми інвестування в будівництво, які містяться в Законі України «Про інвестиційну діяльність» є або недостатньо дієвими і, відповідно, не підвищують ефективності функціонування ринку житлової нерухомості, або не підкріплені необхідними підзаконними актами, які б зробили їх дієвими. Саме тому варто удосконалювати існуючі способи фінансування будівництва житла з метою підвищення ефективності функціонування ринку житлової нерухомості, базуючись на поєднанні ринкових механізмів і державного гарантування.
Список використаних джерел:
1. Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 № 1560-XII. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1560-12#Text
2. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення залучення інвестицій та запровадження нових фінансових інструментів» №738-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/738-20#Text
Голосування 
Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons Attribution 4.0 International License
Знайшли помилку? Виділіть помилковий текст мишкою і натисніть Ctrl + Enter